某拍卖行受法院委托,拍卖某地一至二层厂房,厂房有人租赁使用。拍卖行按照《拍卖法》的有关规定,发布拍卖公告,领人实地看样,并对人承诺成交后可清场交付厂房。拍卖会上,郑先生通过竞价买受该厂房,但郑先生依协议付完房款后,在厂房交接过程中,该厂房的承租人向法院提出异议,主张该厂房其在同等条件下有优先购买权,而法院在强制拍卖过程中未书面通知其本人,侵害了其合法权益,要求法院宣告该次拍卖无效,重新进行拍卖。
法院查实,该承租人与原房主签有租赁协议,尚在有效履行期内,按原设想限期强制搬迁不可行,撤销拍卖又会引发与买受人之间的纠纷。权衡之下,法院经长时间和承租人进行协调谈判,终以赔偿承租人部分损失,并给承租人一合理时间搬迁为条件解决了这一难题,拍卖合同始得履行完毕。
一、什么是优先购买权?
优先购买权,是指在一项特定的标的转让所有权的过程中,与该标的有某种关联的人(含自然人、法人及其他非法人团体,下同), 基于这种特殊的关联,而在标的的承购方面,享有较其他人在同等条件下的优先特权。即在同样的转让条件下,针对转让标的具有某种特殊身份的人,可依法享有优先承买的特权。
我国关于优先购买权的规定,最确切地表现在《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款——按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)第92条——共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持;接下来其118条——出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请示人民法院宣告该房屋买卖无效。
从立法角度而言,设立"优先购买权"之目的,在于:1.简化产权关系,如共有人优先购买后,产权人将缩减而使产权情况更简明；2.最大限度发挥所涉之物的利用价值,如承租人优先购买后, 将免除搬迁、重新装修、对外宣传之赘,所涉财产相对而言,其效用更加明显；3.维持现有社会关系的有序延续,如全然无视特殊身份之人的利益,必将引发诸多不稳定的社会因素。
二、拍卖的成交原则与优先购买权有无矛盾?
拍卖是指通过公开竞价的形式,将特定物品或财产权利转让给出价最高者的一种买卖形式。众所周知,其成交原则是价高者得。一般理解,拍卖是不讲其他成交条件的,价格是惟一取向,既然价高即得,当然是排除优先购买权的,况且,拍卖不是和某一位客户谈判, 其价格是在各竞买人的竞争中攀升的。“同等条件”在拍卖进行过程中仍无定论,跟拍卖讲“同等条件”显得有点不妥,因为终究有一人出价最高；再者,如果拍卖仍保障优先购买权,那无优先权的竞买人的竞买心理必大受影响,优先购买权搅乱了拍卖市场,如此草略一想,优先购买权与拍卖好像真是格格不入,无法为谋了。我们实在无法否认,拍卖价高者得的成交原则与同等条件下的优先购买权是存在相当大的矛盾的。
但我们又不得不考虑,拍卖也只是买卖的一种特殊形式而已,作为基本法的《民法通则》明明规定了买卖中的优先购买权,而拍卖这一买卖形式又如何能拒绝承认优先购买权呢?在任意拍卖场合,就是所有权人,即卖方,通过拍卖找到买方而达成的买卖活动,与一般的买卖实质上并无二致。如通过拍卖形式即可规避优先购买权的话,那优先购买权人的利益就无从保障了,这与法显然是相悖的；在强制拍卖场合,现在通常也理解为:国家执法机关依职权取代原所有权人地位,将原所有权人的财产予以处理,其实质也同于原所有权人出卖该物,故也难以将优先购买权生硬地拒绝在强制拍卖之门外。
综上所述,拍卖与优先购买权是存在矛盾,但拍卖又无法无视优先购买权,关键是如何协调这一矛盾。
